《楼市大参考》：你耐得住寂寞吗?

最近的《楼市大参考》热线中，

朋友们经常会问道这样的问题：

郊区排屋，价格没涨多少，今年要卖吗?

而这类问题中，

集中比较多的区块就是大城西的更深处。

本身早期这里聚集了一些或大或小开发商开发的排屋楼盘，

面积还不算小。

比如

Q

王女士：位于荆长大道的西溪玫瑰，前几年买的，现在适合卖吗 ? 两百多万中间套。

Q

李女士： 狄可我也有个类似的问题：我买了新湖果岭，原来考虑自住，结果孩子上学就没去，所以一直纠结，好卖吗，价格如何，面积有300多方。位置不错。

狄可

先说西溪玫瑰，位置其实真的还不错。排除荆长大道上大车不断，周围农居房聚集等影响居住感的环境大，优势是这里就在西溪湿地边上，不远处还有和睦湿地。周围有印象城1期2期商业配套，北边是五常街道的卫生服务中心，距离主城区其实也并不远，文二路，天目山路到底一拐就到，又靠近淘宝城。条件还是非常不错的。不知道你什么时候以什么价位买的房子。大白话来说，你这个时候卖，就像是“好不容易媳妇熬成婆了”你要放弃的感觉。对面的溪涧堂500万的叠排据说非常火爆。未来科技城对于这一带的辐射带动刚刚起来，现在卖我觉得有点可惜。既然你都空置那么久了，想来也不是急需花钱。

购置排屋本来就更多的是为了改善生活，当时没考虑好交通便利的问题，于是很多购买郊区排屋的朋友最后选择住回市区。因为回家的时间太长。现在也有很多地铁能够到达的排屋项目，但大都也被做成叠排等小户型面积的类型，加上国家对排屋别墅用地的限制，放长远来看，有天有地的排屋肯定还是会有市场。但要看你能否耐住这个寂寞，是否真正有居住的需要。

房子是用来住的，不是用来炒的，有了这个根本的属性认定，你就不会焦虑，也不会后悔。反正将来等交通公共配套上来，等生活节奏慢下来，你是会去住的。但如果当初购买这样的产品就是为了投资，那很遗憾，你已经错过很多更好的投资机会。

再来说说，新湖果岭的这位朋友，您的情况一样。之前一直荒芜很多年现在，未来科技城崛起，将来附近又有地铁。所有的利好，还没有享受到，在黎明前放弃，有点可惜。今年也许市场是平稳的，但长远来看，排屋还是处于顶端的置业模式，以后的排屋可能利用率更好，又是精装的。但你卖了500万，去市中心，确实也买不到更宽敞更好的房子。如果不是急用资金，或者有很明确的投资意向，还是先放着吧。

其他问题

Q

雾润嘉木：主持人好。我问下半山的“首开望宸”这个楼盘怎么样？他们的物业好吗？

狄可

从位置来看生活配套还算可以，商业购物配套跟教育配套还有待规划发展。首开望宸后期加推13号楼，建筑面积全部是中间套89方三室两厅两卫，为一梯两户，价格可以参考之前的11号楼：25000-27000元/㎡，具体以实际为准，该项目交付时间是2017年12月。相比较同地段楼盘，价格偏高。后期是绿城物业。

Q

古月： 投资 龙湖春江天玺89方的小户型好还是万科世纪之光的81方好 ？

狄可

春江天玺二期的位置会更好些；另外，不知道二期毛坯或带装修的单价会多少？从面积段来看，后期市场89方会更有市场。投资的话，还是要看看价格。

Q

SUNNY

我在西城纪开盘时买了一套边套，当时想投资及自住。现在一直出租，最近看了下房价，貌似也没涨，我是不是该把它卖了，去另外好的地段买一套首付100万左右的房子？

狄可

酒店公寓的目的就是为了收租，靠赚取租金而非房价差价。如果你希望后者的投资方式，那住宅比较合适。如果参照200万的总价，丁桥，还有的选，新城红郡啊，城发云锦城啊，湾上风华啊，或者，关注下中国铁建西湖国际城的价格。或者到良渚新城选择低总价的。

Q

啃竹子的猪：狄老师您好， 请问良渚的万科未来城二期和双浦的云浦新语怎么选，都是89方的（刚需顺带考虑增值空间） 万科未来城二期小高层（总共11层），小区容积累2.5，层高2.8米，简单装修，均价2W3~2W4，总价大概200~210W 云浦新语，层高也是11层，小区容积累1.7，层高三米，有中央空调有地暖，部分衣柜也有，价格目前还没出来，销售说均价大概2W6~2W7，总价大概230~240W 目前两个人一个在西湖周边上班，一个在滨江上班， 西湖边离两个地方的距离都差不多，到未来城2号线直达，到云浦新语要转一次地铁 滨江离未来城比较远，要转两次地铁，到云浦新语6号线可以直达 未来城那边生活配套相对比较成熟（周末去看了下，永旺梦乐城人非常的多） 双浦那边目前几乎什么都没有，比较荒凉，不过属于西湖区，后期的教育资源上不知道是不是会好一点 另外两者后期的增值空间如何，云浦现在没有，什么配套就卖的比未来城贵了，是不是可以理解成后期增值空间比较大呢？目前比较纠结，希望狄老师您能给点建议，谢谢~

狄可

简单的说，如果目的自住在前的，我觉得还是要考虑到交通问题，从滨江到未来城的交通太揪心了。之江转塘比较合适。地铁都要到2019年 。云浦新语的结构三房朝南，比较好。另外，动静结合。厨房比较大，个人觉得精装部分比万科做的规格高些。目前就楼面价来衡量房价的话，确实，良渚新城比较有想象空间，居住配套也好。如果住之江更多的要依靠滨江的商业，比较孤单。 鉴于你的投资也应该是长线，先自住。我觉得先满足自住方便，今后五年十年，楼市的变动还是有的。

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观点：你以为三四线城市还在去库存？NO！涨声已响起!

5月22日

章惠芳 双赢置业机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员

刚刚还在说“去库存”，怎么转眼变成三四线城市房价飞涨，频频出台“限购”了呢？这一轮三四线城市的上涨和限购又是什么逻辑？惠芳认为，主要来自于以下三大招：

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拆拆拆，供求关系逆转，从高库存到闹房荒

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买买买，一二线城市价差溢出，三四线城市多现投资客

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涨涨涨，买涨不买跌，心理预期逆转，本地客群跟进

三四线城市的投资建议

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一是市场有滞后性。根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后；一旦向下的拐点出现，三线城市也会同步下跌。三四线城市能否持续回暖或者增长，仍是与一二线城市的楼市发展和变化戚戚相关。

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二是房子变现能力差。目前三四线城市二手房市场的交易量占比大多比重不太高，约是一手房成交比例的30-50% ，一旦市场出现下行，就会出现有价无市状况。而且二手房交易系统也不够发达，信息不够透明、有效。三四线城市一般外来人口有效，置业以自住为主，投资较少。一旦投资比重加大，后续供应量增加（三四线城市根本不差地），交易又会现平稳态。

同时，还要清醒地看到，三四线城市的基础设施建设、人口和产业的发展已日渐分化。不是所有的三四线城市都是有“可持续、强支撑”的，因此仍有不少房企急于从三四线楼市中拔出脚来。投资三四线城市，仍需看准时机，选择好板块和楼盘。

(新媒体责编：wb001)